Gli uffici, dopo la pandemia, stanno affrontando una crisi che potrebbe avere conseguenze di vasta portata per proprietari, banche, amministrazioni comunali e persino portafogli individuali. Eppure, questa crisi, come ogni crisi, rappresenta anche un’opportunità per riconsiderare il modo in cui lavoriamo e viviamo nelle città. “Sto per cancellare tutte le mie riunioni di Zoom”. Con queste parole, nel maggio 2021, Jamie Dimon, CEO di JPMorgan Chase, manifestava la sua fiducia nel ritorno alla normalità negli uffici aziendali entro settembre o ottobre. Ma oggi, a distanza di due anni, l’azienda sta riducendo il suo ingombro a Manhattan del 20%.

La crisi degli affitti: vanno meglio le locazioni di lusso

Nei primi tre mesi del 2023, la percentuale di uffici vuoti negli Stati Uniti ha superato il 20%, un livello mai visto da decenni. In città come San Francisco, Dallas e Houston, i tassi di sfitto hanno raggiunto addirittura il 25%. Questi numeri, tuttavia, sottovalutano la gravità della situazione, in quanto riguardano solo gli spazi non più affittati. La maggior parte dei contratti di locazione degli uffici è stata stipulata prima della pandemia e non sono ancora stati rinnovati. Inoltre, l’utilizzo effettivo degli uffici indica un ulteriore calo della domanda. Nei 10 principali distretti commerciali, la frequentazione è ancora al di sotto del 50% rispetto ai livelli pre-COVID, con il 28% dei lavoratori a colletto bianco che trascorre ancora il 28% del tempo lavorativo da casa. Con un terzo di tutti i contratti di locazione di uffici che scadranno entro il 2026, è probabile che si verifichi un aumento dei posti vacanti e una significativa diminuzione degli affitti, se non entrambi. Inoltre, l’introduzione dell’intelligenza artificiale potrebbe ridurre ulteriormente la domanda di uffici. Alcuni osservatori sostengono che gli uffici più costosi stanno ancora andando bene e che si possano apportare nuovi miglioramenti e servizi per salvarli. Tuttavia, i proprietari non possono semplicemente riempire tutti gli spazi vuoti con marchi di lusso come Louis Vuitton o Apple. La domanda per questi spazi è semplicemente insufficiente e l’introduzione di nuove caratteristiche rende gli edifici ancora più costosi da costruire e gestire.

La giustificata preoccupazione delle banche

Di fronte a questa situazione negativa, alcuni proprietari minacciano di restituire le chiavi alle banche. Negli ultimi mesi, importanti società immobiliari come RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management e altre hanno fallito nel pagamento di miliardi di dollari di prestiti per immobili commerciali. Questi default rappresentano sia una reale difficoltà che un gioco di prestigio. La maggior parte dei prestiti commerciali è stata concessa prima della pandemia, quando gli uffici erano pieni e i tassi di interesse erano bassi. Le banche hanno molte ragioni per preoccuparsi. L’aumento dei tassi di interesse ha ridotto il valore di altre attività presenti nei loro bilanci, in particolare i titoli di Stato, rendendole vulnerabili alla fuga dei depositi. Negli ultimi mesi, banche come Silicon Valley Bank, First Republic e Signature hanno registrato forti cali. Gli istituti regionali come questi rappresentano quasi il 70% di tutti i prestiti bancari per immobili commerciali. La riduzione della valutazione degli edifici per uffici, o il prendere possesso di proprietà pignorate, indebolirebbe ulteriormente i loro bilanci.

Le amministrazioni comunali non sono da meno

Anche le amministrazioni comunali hanno molto di cui preoccuparsi. Le imposte sugli immobili rappresentano una parte fondamentale dei bilanci delle città. A New York, ad esempio, queste imposte generano circa il 40% delle entrate totali. Gli immobili commerciali, in particolare gli uffici, contribuiscono per circa il 40% a queste imposte, che costituiscono il 16% del totale delle entrate fiscali della città. A San Francisco, le imposte sugli immobili hanno un impatto minore, ma gli uffici e il commercio al dettaglio sembrano essere in una situazione ancora peggiore.

Eventi a catena: il “circolo vizioso urbano”

Gli uffici vuoti contribuiscono anche a una riduzione delle vendite al dettaglio e all’utilizzo dei trasporti pubblici. A New York, le entrate del trasporto pubblico sono diminuite di 2,4 miliardi di dollari. Nel frattempo, oltre 40.000 posti di lavoro nel settore della vendita al dettaglio persi nel 2019 non sono ancora stati ripristinati. Uno studio recente condotto da un professore dell’Università di New York, Arpit Gupta, e altri, stima che la diminuzione del valore degli uffici e dei negozi stia creando un “buco fiscale” del 6,5% nel bilancio della città. Se venissero tagliati alcuni servizi, le città potrebbero diventare meno attraenti e innescare un possibile “circolo vizioso urbano“, che allontanerebbe ancora più persone, riducendo ulteriormente le entrate e perpetuando un ciclo di declino. Se venissero aumentate le tasse, potrebbero allontanarsi i residenti più ricchi, che oggi sono più mobili che mai. Nel 2019, i residenti che guadagnavano 200.000 dollari o più hanno contribuito al 71% delle imposte sul reddito nello stato di New York. La perdita di residenti facoltosi a favore di stati con basse imposte come la Florida e il Texas ha già avuto ripercussioni su New York e la California, riducendo di decine di miliardi la base imponibile di entrambi gli stati dall’inizio della pandemia. Infine, le turbolenze nei mercati degli uffici mettono a rischio i sistemi pensionistici e i portafogli individuali. I fondi pensione pubblici e privati hanno tradizionalmente mantenuto il loro patrimonio in azioni, obbligazioni e contanti. Negli ultimi decenni, tuttavia, si sono spostati verso gli “investimenti alternativi“, tra cui immobili commerciali e private equity (acquisto di azioni). Questi investimenti costituiscono oggi un terzo dei loro portafogli, e per molti fondi pensione gli immobili rappresentano più della metà di queste attività.

L’opportunità per creare nuovi modelli di life-style

Prima della pandemia, questa tendenza includeva investimenti significativi proprio negli uffici, specialmente nei mercati principali come New York, San Francisco, Los Angeles e Boston, che oggi sono in difficoltà. I fondi pensione vedevano in questo tipo di investimento una fonte di reddito stabile, principalmente attraverso gli affitti, e una protezione contro l’inflazione. Con i fondi pensione pubblici già sottocapitalizzati di circa 1.000 miliardi di dollari, una diminuzione del valore degli immobili commerciali potrebbe peggiorare notevolmente la situazione. Comunque, questa crisi degli uffici può anche rappresentare un’opportunità per ripensare i modelli di lavoro e di vita. Le città devono adattarsi e sopravvivere. In un mondo in cui i consumatori hanno la possibilità di usufruire di un ampio ventaglio di scelte, le città devono essere pensate come prodotti di consumo. Le grandi città possono puntare sulle caratteristiche uniche che solo loro possono offrire, come strade pedonali, trasporti pubblici efficienti e una diversità culturale e intellettuale vibrante. D’altra parte, le città più piccole possono mettere in evidenza la breve distanza degli spostamenti, ampi parcheggi, la vicinanza alla natura, scuole di alta qualità e tasse più basse.

La conversione dei vecchi uffici

Inoltre, è necessario affrontare gli aspetti pratici della crisi. Molti uffici dovranno essere convertiti per altri usi o demoliti. Secondo uno studio condotto da Steve Paynter, direttore dello studio di progettazione Gensler, circa il 30% degli edifici per uffici in Nord America potrebbe essere convertito in residenze. Altri edifici potrebbero ospitare nuovi settori come l’assistenza sanitaria, l’istruzione, la logistica leggera o i data center. Per agevolare queste conversioni, le città dovranno rivedere le norme urbanistiche, semplificare le procedure di pianificazione e offrire incentivi fiscali e altre agevolazioni. In passato, la città di New York ha utilizzato con successo tali politiche per convertire 59 edifici per uffici nella parte bassa di Manhattan in oltre 12.000 appartamenti. Le città possono anche sfruttare le partnership pubblico-private, che uniscono risorse pubbliche e private per finanziare, costruire e mantenere strutture e spazi pubblici. In passato, queste partnership hanno contribuito a rivitalizzare aree come Times Square, Bryant Park, High Line, Brooklyn Bridge Park e la New York Public Library. Se ben realizzate, tali partnership possono iniettare miliardi di dollari nello sviluppo urbano senza sacrificare l’interesse pubblico.

Senza il sostegno dei governi la situazione non cambierà

Anche i governi statali dovranno contribuire. Molti Stati dipendono dalle grandi città e si trovano ad affrontare le proprie difficoltà. Tuttavia, i governi locali e statali potrebbero collaborare per utilizzare in modo più efficiente le risorse, accelerare l’approvazione di nuovi progetti e fare pressione sul governo federale per ottenere maggiori finanziamenti. Questa crisi rappresenta anche un’opportunità per rinegoziare i confini fiscali tra Stati, città e contee suburbane, in modo da garantire una distribuzione più equa delle entrate generate dalle città. Come detto, oltre alle questioni fiscali e urbanistiche, questa crisi offre l’opportunità più grande di tutte: ripensare i nostri modelli di vita e lavoro. Gli uffici rappresentano molto più di semplici scatole di vetro e acciaio. Determinano la forma delle nostre città, influenzano i sistemi di trasporto, regolano le nostre routine quotidiane e permeano la nostra cultura ed economia. Questa crisi ci invita a riflettere: bisogna iniziare a considerare in modo molto serio le preferenze dei lavoratori, l’efficacia della collaborazione online e l’evoluzione delle tecnologie come l’intelligenza artificiale.

La crisi degli uffici è un’opportunità per ripensare il futuro delle nostre città. Attraverso una combinazione di politiche fiscali, pianificazione urbana, partenariati pubblico-privati e sostegno governativo, possiamo ridefinire il modo in cui lavoriamo, viviamo e costruiamo le nostre comunità. Le città possono adattarsi, sopravvivere e prosperare, sfruttando al meglio le opportunità che questa crisi, come ogni crisi, offre.