Sfatare il mito: la casa come bene rifugio

Dopo che Maicolengel ha sfatato il mito dei prezzi che crescono sempre, io e lui abbiamo pensato di sfatare anche qualche mito sulla casa.

Per riassumere il più possibile, la casa in Italia è diventata un bene rifugio, anzi, di fatto IL bene rifugio: secondo l’ISTAT il 60% della ricchezza privata italiana è composta da proprietà immobiliari e il 74% delle famiglie possiede almeno una casa [1].

è stato così sia per la mancanza di investimenti alternativi validi sul lungo periodo, sia perché c’è il mito de “il mattone non perde mai valore”, in Italia più che in altre nazioni.

Per metterla in maniera più precisa il mito di sopra si potrebbe esprimere come “nel lungo periodo qualunque casa è appetibile, quindi a qualunque prezzo si compri è rivendibile in qualsiasi momento a un prezzo almeno pari a quello di acquisto”.

Il valore di una casa non cresce sempre e comunque: nel 1992 scoppio’ una bolla immobiliare e le case calarono di prezzo considerevolmente e rapidamente in tutto il Paese.

In media a Roma e Torino calarono del 50% tornando ai prezzi del 1987, a Milano poco meno, e iniziarono a risalire solo nel 1997. La causa venne individuata nella svalutazione della lira nell’ambito dell’ECU, rendendo i mutui in moneta estera più difficili da ripagare e riducendo di molto il credito disponibile. [2a]

Al momento attuale c’è probabilmente un’altra bolla immobiliare in atto dal 2008, che non viene esplicitamente ammessa per vari motivi, e che si sta lasciando sgonfiare lentamente. Per maggiori dettagli sulle bolle in generale rimando all’ottimo articolo di Nicholas sull’argomento. Per altri dettagli sulla bolla immobiliare corrente in Italia, rimando a un prossimo articolo :) [2b]

In termini economici, la casa è un bene necessario, ovvero non ci sono beni che possano sostituirla, anche se su questo si faranno alcune considerazioni più avanti. [3]

L’acquisizione (acquisto o costruzione) di una casa è una attività che in economia si definisce onerosa, ovvero che costa molto di più del credito disponibile in media da parte di chi effettua l’attività. Non a caso molte famiglie ricorrono a forme di prestito dilazionato (mutuo) per acquisire una casa, ed esistono forme particolari di prestito anche per i costruttori (mutuo edilizio). Proprio perché immobilizza molti crediti per lungo tempo è anche una attività rischiosa, perché le cose che possono andare storte aumentano esponenzialmente con l’allungarsi del tempo dell’impegno.

Assumendo un reddito medio netto di 1.200 euro al mese, costruire una casa che costa in media 200mila euro (ovvero 600 euro al metro cubo per 100 metri di superficie per 3,5 metri di altezza, per civile abitazione è un prezzo onesto) richiede di impegnare tutte le nostre finanze per 15 anni, cosa decisamente onerosa.

I Rischi

I rischi maggiori a cui si va incontro quando si acquista casa sono essenzialmente di due tipi [5]:

1. Rischio di credito, più specificatamente di liquidità: è il caso in cui in un dato momento le attività economiche richiedono del credito (liquidi, titoli, proprietà) che non sono disponibili subito in quanto immobilizzati nell’acquisizione della casa. è quello che succede quando il cuggino si lamenta che pagando il mutuo arriva sì e no alla fine del mese e adesso che si è rotta l’automobile non ha i soldi per farla aggiustare.
2. Rischio inflazionistico: il caso in cui il valore del proprio credito diminuisce in maniera abbastanza rapida da non poter attuare contromisure, tipicamente convertendolo in altri tipi di credito. Avviene soprattutto (ma non solo) quando scoppia una bolla immobiliare, e la casa che il cuggino ha comprato a 1.000, per cui deve pagare comode rate da 10 al mese per vari anni, nel corso di un anno cala al valore di 300: lui deve continuare a pagare, perché anche se tentasse di venderla non ne ricaverebbe abbastanza per estinguere il debito.

La frase “posso rivendere la casa in qualsiasi momento” ha poco a che fare con il fatto che la casa sia un bene necessario: se non ho i soldi che mi chiedi per casa tua potrei decidere di andare altrove e non è detto che tu trovi un altro compratore al prezzo che vuoi. Inoltre la compravendita di case ha un costo e un tempo non trascurabili: il costo puo’ raggiungere facilmente anche il 10% della transazione, in base agli attori coinvolti (come minimo il notaio, più eventuali intermediari come le agenzie immobiliari), e spostare i crediti immobilizzati nella casa, proprio perché sono molti e immobilizzati, non avviene dall’oggi al domani.

Si chieda ad esempio al cugino quanto ci ha messo per farsi concedere il mutuo. già nel 2011 il 40% delle domande di mutuo è stata respinta, e delle restanti pochissime hanno avuto l’importo richiesto, mentre nel 2012 sono calate le richieste del 42% e gli importi richiesti sono stati inferiori del 5%. Non si sa quante delle richieste fatte siano state accolte, e a quanto. [7a]

Riguardo ai tempi e ai costi della compravendita, fino al 2007 una casa in media si vendeva dopo 2/3 mesi, ora ce ne vogliono 6/7 o più, sempre che ci si riesca, visto che dal 2012 al 2013 le compravendite sono calate del 26%, tornando ai livelli del 1985 [7b].

In caso di vendita, il notaio farà pagare il suo onorario (fisso, ma che si puo’ valutare in media intorno all’1% del prezzo di acquisto), le tasse (più o meno sempre 1%) e una percentuale del valore catastale della casa (che va in genere dal 20% al 40% del valore di compravendita) del 3% sulla prima casa e il 7% su una non-prima casa, mentre una agenzia chiede dal 2 al 5% del valore della compravendita, spesso sia a venditore che compratore. [8]

Quindi se si vende una prima casa si paga: notaio (1%) + registro (3%, diciamo del 30% della compravendita = 1%) + tasse (1%) + agenzia (diciamo 3% venditore + 3% compratore) = 9%, e parliamo di un caso piuttosto favorevole.
Riguardo il prezzo di vendita (“quando rivendi casa varrà comunque un po’ di più di quando l’hai comprata”), questo vale solo se, in sintesi, c’è molta gente che

• vuole continuare ad abitare lì dove è quella casa
• è interessata a una casa con quelle caratteristiche, o indipendentemente da queste

In economia questo concetto si chiama utilità, e misura quanto un bene soddisfa una domanda: tendenzialmente, le scelte economiche vengono effettuate in base al rapporto tra l’utilità e il prezzo.

Le assunzioni di sopra si possono fare in zone ed in momenti particolari, come città in pieno sviluppo e paesi in boom demografico, non valgono sempre e comunque.

Se costruiamo casa nel ridente comune di Vattelappesca di Sotto quando sta nascendo un impianto nerdirurgico lì vicino, puo’ darsi che ci sia molta gente che voglia andarci a lavorare, magari con la famiglia, e troveremo molte persone interessate all’acquisto o all’affitto.

Se dopo qualche anno l’impianto chiude, o comunque non attira altre persone, quanti resteranno o vorranno venire ad abitare a Vattelappesca di Sotto? Se abbiamo costruito un quadrilocale e nel paese ci sono praticamente solo coppie senza figli, quanto saranno interessate a una casa che potrebbe essere troppo grande per loro, e quanto sarebbero disposti a pagare per questo?

In particolare, l’Italia è un Paese in netto calo demografico da anni, secondo l’ISTAT almeno dal 1976, quando il numero di figli per donna è sceso sotto i 2,1 che sono il minimo per mantenere una popolazione costante:

Fonte: Wikipedia

e negli anni anche molte aziende hanno chiuso. La popolazione è recentemente aumentata solo per la presenza di immigrati, che hanno anche la preponderanza nella generazione di figli.

Ma mio nonno spese X per farla quella casa, all’epoca era un capitale e adesso sarebbe pari a 100X, quindi la casa vale altrettanto!

Certo, se tuo nonno avesse investito X in lingotti d’oro o titoli di stato con un rendimento almeno pari all’inflazione (e non ci fosse stata qualche catastrofe in mezzo) sarebbe stato così.

Invece si è fatto la casa e se l’è anche goduta per 20 anni almeno, e magari anche tuo padre o tua madre dopo: ora che tocca a te avrai magari speso per rimodernarla, ma non sarà mai quanto è servito a lui per tirarla su.

Economicamente parlando, una casa ha due valori: uno intrinseco, dato da quanto è stato speso per costruirla e mantenerla, e uno estrinseco, che è determinato dalla domanda per la casa stessa, che dipende dalla sua utilità.

Dopo un certo periodo, tradizionalmente stabilito in 20 anni (che e’ stato per lungo tempo la durata media del mutuo per acquistarla), le spese di costruzione della casa sono considerate come ammortizzate, quindi il suo valore intrinseco diminuisce in questi 20 anni fino ad azzerarsi o quasi.

Il motivo è semplice: diciamo che costruire una casa costi 100, e mantenerla ogni anno (canoni, tasse e manutenzione) costi 2. Se la casa si vende dopo 20 anni chi acquista dovrebbe pagare almeno (100 + (2 * 20) =) 140, più l’adeguamento all’inflazione.

Se non si mette un limite dopo 80 anni l’eventuale acquirente dovrebbe pagare almeno (100 + (2 * 80) =) 260, indipendentemente se la casa è in mezzo a un paese ormai fantasma o nel centro di una città, o se ha servizi ormai fatiscenti o comunque non adeguati.

Seguendo questo ragionamento un castello costruito 500 anni fa dovrebbe valere miliardi, mentre nella pratica è passato di mano per qualche milione di euro: magari anche qualche decina di milioni, ma comunque molto meno di questa valutazione “nostalgica”.

Il valore di mercato di un bene è esattamente quello che riuscite ad ottenere dal mercato quando lo mettete in vendita, punto e basta.

Dopo 20 anni, si considera che l’evoluzione nelle tecniche di costruzione e nella domanda degli utenti sia talmente diversa che non si possa più dare una valutazione corretta. Ad esempio, molte case oggi hanno l’aria condizionata e il riscaldamento autonomo, e si diffondono i pannelli solari per la produzione di acqua calda che non erano immaginabili 20 anni fa.

In soldoni: quando cercano di affittarvi o vendervi la casa del nonno, che hanno rimodernato spendendo 40, un affitto congruo per quella casa sarà 3 all’anno, non 6. Se la vendono a 60 (considerazioni affettive a parte) ci hanno guadagnato, non perso. Se non lo ammettono, sono sempre preda del mito o si credono dei gran furbastri.

Nel dubbio, ricordate sempre cosa diceva Napoleone: non attribuite alla malizia quello che potete attribuite alla stupidità.

Nessuno vi vieta di aggiungere i condizionatori e i pannelli solari alla casa del nonno, cambiargli gli infissi e rifare bagno e cucina: comunque la casa sarà sempre stata costruita con criteri di oltre 20 anni prima, quindi magari non sarà antisismica, avrà un isolamento termico pessimo, o scale che possono salire agevolmente solo se dei trampolieri. Insomma, spacciarla per “come nuova” è un po’ difficile.

è vero anche che molti palazzinari hanno progressivamente peggiorato le qualità delle case più recenti, per guadagnarci di più, e che se sentite certi agenti immobiliari i palazzoni anni ’50 sono quanto di più moderno potreste chiedere – ma una casa nuova in generale vale di più di una vecchia, se non altro per la minore incidenza della manutenzione.

Una casa è sempre appetibile?

Veniamo all’idea che “una qualsiasi casa sia sempre e comunque appetibile”. Come detto sopra, dipende da quanto la casa interessa al compratore, quindi sempre in base alle caratteristiche della casa (quanti locali ha? Ha il balcone? il riscaldamento è autonomo? ecc.) e alla sua posizione, e sempre in rapporto al prezzo.

Se il mio interesse principale è arrivare al lavoro in 15 minuti, e avessi la possibilità di acquisire una casa perfetta per me in qualsiasi altro dettaglio ma che dista dal lavoro 50 minuti, potrei non considerarla interessante. Certo, se me la offrissero ad un prezzo abbastanza basso potrei valutare diversamente la mia utilità.

Si puo’ avere un’idea del valore economico del proprio tempo basandosi sulla retribuzione oraria. Se mi pagano 1.200 euro al mese e lavoro 22 giorni al mese per 8 ore al giorno, la mia retribuzione oraria netta è 1.200 / 22 / 8 = 6,81 euro. Se per andare al lavoro normalmente ci metto 1 ora all’andata e una al ritorno e cambiando casa passo a mezz’ora per viaggio, ogni giorno risparmio 1 ora. Se in quest’ora lavorassi, in un mese metterei da parte 150 euro in più.

Potrei anche decidere di investire quest’ora in più di tempo libero leggendo, giocando con i miei familiari, cazzeggiando su internet: sarebbe comunque tempo in più che non perdo nel viaggio e posso usare per altro, specie se non mi pagano gli straordinari.

Quella sopra è una semplice (e rozza) valutazione di quanto risparmio andando più velocemente al lavoro. Tutto questo ovviamente senza considerare altri fattori: metterci 15 minuti in automobile o con i mezzi pubblici ha un costo differente, che va valutato (serve il box auto? Quanto costa l’assicurazione? ecc.)

è stato già detto che la costruzione di una casa è una attività onerosa e rischiosa: questo porta in genere la casa ad essere anche un bene scarso o limitato, ovvero di cui c’è poca offerta rispetto alla domanda.

Qui c’è un altro falso mito: “occorre costruire più case”. è possibile farlo, ma se non hanno una utilità sufficiente o un prezzo abbastanza basso potrebbero non essere usate. Quanti andrebbero ad abitare in una casa gratuita, se dovessero farsi 4 ore al giorno di automobile per andare al lavoro? Se non siamo pagati abbastanza lo faremo (la casa è un bene necessario) ma se il nostro stipendio ce lo permette potremmo pensare ad acquisire una casa in posizione più utile.

La chiave per scardinare il mito è nel fatto che il bene è “scarso” o “limitato” rispetto all’utilità che gli si attribuisce, non in assoluto. In assoluto, il bene è addirittura sovrabbondante: secondo l’ISTAT in Italia ci sono circa 24,5 milioni di famiglie e 28,9 milioni di abitazioni, di cui l’83% occupate da residenti.  [16].

Ovviamente se intorno alla casa si costruiscono strutture che la rendano più appetibile l’utilità cambia e quindi ne aumenta il valore. In Italia si è fatto spesso il contrario, costruendo e poi aspettando che lo Stato aggiungesse strade, fogne e linee di autobus, ma questi sono impegni a lungo termine e molto rischiosi: voi comprereste una casa perché hanno promesso che prima o poi ci arriverà la metropolitana? Lo hanno fatto a Roma, sfruttando l’”effetto capitale”.

La decisione di costruire la linea C della metropolitana è del 1992. Nel 2006 sono iniziati i sondaggi. Ad oggi, ancora non si sa quando verrà aperta, si sa solo che avverrà a pezzi: il piano ufficiale parla di completamento nel 2020, e per fortuna una parte del percorso sarebbe già pronto, perché coincide con la vecchia linea ferroviaria Roma-Pantano. [12] Intanto le case le hanno vendute con la maggiorazione perche’ “ci arrivera’ la metropolitana”, probabilmente dopo che sara’ finito il mutuo.

L’affitto è uno spreco di denaro?

Passiamo ora al mito che “l’affitto è uno spreco di denaro”.

Chi lo crede, per coerenza spesso dovrebbe dare indietro il proprio cellulare: le famose offerte ad abbonamento “paghi X euro al mese per Y anni tutto incluso” non sono altro che una forma di affitto con riscatto di un bene che è considerato di valore nullo dopo Y anni.

In realtà l’affitto è il pagamento per un servizio, più o meno come quando si paga per avere la linea telefonica fissa a casa: non a caso entrambi sono dei canoni, a cui poi si aggiungono i costi variabili. Sempre per fare l’esempio del telefono, se pure non fate nemmeno una chiamata, qualcosa (e non poco) pagherete comunque.

L’affitto inoltre è l’unica alternativa per acquisire il bene necessario di chi non ha tutto il credito sufficiente e non ha una casa d’appoggio. Qui si vede la distinzione tra la difficoltà vera di trovare un affitto abbordabile per il proprio stipendio e le considerazioni sociali che ne variano l’utilità: un ragazzo che lavora a 800 euro al mese magari rinuncerà a spendere 300 euro per un buco lontano dal lavoro se i suoi gli offrono volentieri e gratis un posto più vicino e con meno problemi logistici. Chi invece guadagna la stessa cifra senza questo tipo di supporto probabilmente andrà almeno in condivisione: probabilmente in alcune città ci sono quartieri dove si è ricreata la situazione delle comunalka.

All’estero il problema è molto meno diffuso in genere anche perché la scuola, e la società in genere, tendono a rendere i figli indipendenti il prima possibile. In Germania i bambini di sei anni vanno a scuola da soli, prendono il pasto a mensa e si lavano le posate. In Giappone, i ragazzi fanno le pulizie nell’aula dopo lezione.

In Olanda mia moglie si ritrovo’ come donna delle pulizie la figlia della proprietaria dell’appartamento, e lo scoprì solo dopo che la madre l’aveva minacciata di non pagarla perché aveva fatto male il proprio lavoro.

In Italia questa visione “inglobante” della famiglia ha avuto la massima espressione nel dopoguerra: prima, a 20 anni dovevi avere un lavoro ed eri probabilmente già sposato o quasi, anche se alla radice c’era sempre l’organizzazione clientelare/tribale che l’ha originata. Ma è un discorso lungo che meriterebbe di essere sviluppato in un altro articolo :)

Pagare l’affitto non richiede l’accensione di un prestito, che andrebbe restituito con un certo interesse.

Se non si hanno soldi sufficienti a comprare casa ma si hanno dei risparmi, questi si possono investire in modo più sicuro rispetto all’acquisto e usare il ricavato per pagare l’affitto, avendo una casa e tenendosi pure il capitale.

Considerate che ad oggi un BTP decennale rende intorno al 5% netto, e i titoli di stato vengono utilizzati come pietra di paragone perché considerati stabili e sicuri rispetto ad altri investimenti. Questo è il concetto di costo opportunità che Nicholas ha spiegato molto chiaramente grazie al contributo di Zio Paperone.

OK, l’Italia è un Paese dei PIIGS e si dice che sia a rischio: ma prima di dichiarare che i propri titoli sono carta straccia, non credete che lo Stato cercherà di ripagarli usando i risparmi – e quindi le case – dei propri cittadini?

Se mi chiedessero di comprare la casa qui sopra a 120 (100 di costruzione più 20 di margine), e avessi tutti questi soldi, se ci fossero attività più sicure che rendessero almeno il 6% mi converrebbe investire in quest’ultime e pagare l’affitto con gli interessi: dopo 20 anni avrei ancora il capitale, mi sarei goduto la casa e magari messo anche qualcosa da parte.

Anche se avessi molto meno, diciamo 30, investirlo al 7% mi darebbe un rendimento di 2. Pagando gli altri 4 all’anno di tasca mia, quindi con un affitto più basso del 30%, avrei la casa che voglio e dopo 20 anni avrei ancora i miei 30 di capitale in tasca: un’opzione da valutare.

Costruire una casa pagando 100 e affittarla a 6 all’anno per 20 anni significa aver fatto un investimento con rendimento del 6% lordo. è un buon rendimento, ma un rendimento alto significa anche un alto rischio, in specifico che non si trovi più un affittuario: abbiamo già detto e ripetuto che costruire casa è una attività rischiosa.

L’affitto diventa comunque più conveniente anche per il padrone di casa usando contratti a canone concordato e/o la cedolare secca.

I contratti a canone concordato sono appunto concordati tra il Comune e le associazioni di inquilini, decidendo per le diverse tipologie di abitazione della zona i canoni massimi e minimi da applicare, riducendo anche la durata dei contratti (massimo 3+2 o 3+3 anni: sono esclusi i contratti fino a 18 mesi). In cambio di queste limitazioni, il proprietario e l’inquilino ottengono degli sconti fiscali e l’inquilino con reddito basso puo’ anche portare delle detrazioni. [18]

In particolare:

• L’imponibile IRPEF (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul modello 730 o sull’unico) è del 59,5%, anziché l’85%
• L’imposta di registrazione (che va pagata a metà tra proprietario e inquilino) è dell’1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%
• Per chi sceglie la cedolare secca anziché l’IRPEF sul 730, l’aliquota unica è ridotta dal 21% al 19%
• I Comuni possono (non sono obbligati: bisogna verificare caso per caso) stabilire aliquote più basse per l’IMU o maggiori detrazioni. Possono ad esempio portare al al 4 per mille l’aliquota IMU per le abitazioni affittate a canone concordato, che altrimenti pagherebbero tra il 7,6 e il 10,6 per mille come una seconda casa qualsiasi. In ogni caso il Comune pagherà allo Stato l’aliquota piena della seconda casa.
• Gli inquilini con reddito fino a 15.493,71 euro possono portare in detrazione 495,80 euro, o 247,90 se il loro reddito raggiunge i 30.987,41 euro.

La cedolare secca è una agevolazione che si applica ai proprietari che affittano casa a persone fisiche, nella speranza che questo stimoli l’affitto di case vuote (o presunte tali). In soldoni, l’IRPEF che si paga sulla casa affittata è del 19% se il contratto è a canone concordato, e del 21% se è a canone libero. La differenza è notevole se si pensa che l’aliquota IRPEF puo’ raggiungere il 43% e aggiungere un affitto al proprio reddito puo’ farla crescere parecchio.

Uno stipendio netto di 1.200 euro al mese significa avere tipicamente un contratto da circa 25.000 euro lordi annui. Fino a 28mila euro di reddito si paga l’IRPEFal 27%, ma basta avere una casa affittata a 500 euro al mese (cioè altri 6mila euro annui) per arrivare a 31mila euro, entrando nello scaglione IRPEF del 38%. Decidendo per la cedolare secca, su quei 6mila euro si pagherà il 19% o 21% e l’affitto non concorrerà a formare reddito, che resterà nell’aliquota del 27%. [17]
Veniamo agli svantaggi dell’affitto.

• L’affittuario in 20 anni ha pagato 120 più la gestione e non ha la proprietà della casa. Pero’ non ha dovuto pagare le tasse (che su un bene fisico come la casa sono certe e facili da aumentare), si è risparmiato le riunioni di condominio e soprattutto le spese straordinarie: se si rompe il tetto voi pagherete sempre 120 in 20 anni, il proprietario dovrà magari sborsarne in totale 130 per ripararlo, e deve pure sbrigarsi.
• L’affittuario puo’ dover andarsene in caso di emergenza, tipicamente quando al proprietario la casa serve per abitarci – lui o un parente diretto. C’è da dire che la legislazione italiana è decisamente a favore dell’affittuario, considerata la parte debole del contratto: c’è quindi il rischio che si debba procedere lentamente e faticosamente con ufficiali giudiziari, avvocati et alia. [14]

Se decidete di non pagare più l’affitto, ma pagate le spese (acqua, luce e gas) non è detto sia possibile mandarvi lo sfratto esecutivo: occorrono 20 giorni di ritardo nell’affitto e 2 mesi per i canoni, perché il proprietario vi possa mandare una raccomandata dicendo di togliervi dai marroniprovvedere al pagamento.

Anche se lo stesso giorno il proprietario contatta un legale, servono almeno altri 20 giorni di preavviso per l’udienza preliminare, che vi deve essere notificata a mano o per raccomandata.

Se poi non vi presentate all’udienza, avete 60 giorni per sgombrare, sempre che poveretti non abbiate potuto leggere la raccomandata, in tal caso ci potrebbe essere un rinvio.

Se invece vi presentate avete fino a 90 giorni per pagare o accomodarvi, ma si puo’ reiterare 3 volte in 4 anni se vi lamentate che non avete soldi, o anche fino a 120 giorni. Se vi presentate con l’avvocato e vi opponete all’ingiunzione, potete aspettare che il giudice esamini le carte: in media ci mettono sei mesi per l’udienza successiva.

Comunque vada voi potete sempre cercare un’altra casa, il proprietario deve tenersela. Qui nasce il mito “almeno non finisce sotto i ponti, perché non lo possono sfrattare”. OK, e cosa si mangia? L’idea funziona se oltre a comprare la casa riuscite a mettere da parte dei risparmi, che vi permettano di vivere senza lavorare per un po’. Se avete comprato casa con il mutuo siete sempre a rischio.

Il dover cambiare casa può essere anche un vantaggio, se la situazione cambia: se dovete emigrare, o vi nasce un figlio e avete bisogno di spazio, potete cercare un altro posto e trasferirvici in maniera più rapida e meno rischiosa (perché impiegate meno crediti) che cercando di vendere una casa e trovarne un’altra da comprare allo stesso tempo.

Vale anche all’inverso: una coppia con casa di proprietà ha un problema in caso di divorzio: occorre venderla e dividerne il ricavato, e intanto ognuno si cerca casa, probabilmente in affitto :)

“Se compro casa lascio un’eredità sicura”

Anche comprare un lingotto d’oro quando ha un prezzo basso e metterlo in cassetta di sicurezza/seppellirlo nel bosco/whatever è una eredità sicura, anzi di più: si risparmiano pure le tasse sulla casa, che tendenzialmente crescono come tutte quelle su beni facilmente identificabili, e la manutenzione. In più, se dovessi emigrare potrei disseppellire il lingotto e portarmelo appresso sicuramente in maniera più semplice che vendendo casa.

Contrariamente a quanto si crede, la tassazione italiana sulla casa è bassa rispetto al resto d’Europa, e anche rispetto agli USA e altri Paesi occidentali, soprattutto tenendo conto delle agevolazioni per la prima casa. [15]

L’IMU ha avuto un forte effetto psicologico sia perché la prima casa veniva tassata esplicitamente, mentre per un certo periodo è stata quasi esente da tasse, e perché l’importo è generalmente superiore a quello dell’ICI. Pero’ la struttura dell’imposta è diversa: l’IMU viene divisa tra Stato e Comune mentre l’ICI era solo comunale. E l’IMU media pagata nel 2012 per una prima casa è risultata di 225 euro di cui il 50% va al Comune: nel 2007, quando si pago’ l’ultima volta l’ICI sulla prima casa (e andava tutta al Comune), gli introiti furono paragonabili a quelli dell’IMU 2012. Si fa sempre in tempo ad aumentarle queste tasse, comunque.

Molti di questi falsi miti sono nati quando il Paese era nel boom economico, o prima ancora quando l’economia era essenzialmente agricola: si pensava a famiglie che fanno (molti) figli a cui lasciare qualcosa, posti di lavoro che si trovano sempre più o meno nella stessa zona quindi si puo’ pianificare di restarci per un periodo piuttosto lungo, valore che non scende perché c’è sempre gente che abiterà da quelle parti o per lo meno non si spostera, mutui che vengono concessi facilmente e che convengono perché l’interesse che si paga crescerà meno dell’inflazione.

L’unico caso in cui veramente convenga l’acquisto, o meglio ancora la costruzione per evitare i costi di intermediazione, è quando si è sicuri di restare in quella casa per un lungo periodo (diciamo almeno 20 anni) con più o meno la stessa utilità, cioè che in questo periodo la nostra situazione familiare e lavorativa non cambierà nel frattempo, e se non ci sono investimenti più sicuri con rendimento simile.

è una scommessa sempre più difficile da vincere, con una probabilità più alta di vittoria proporzionale all’età e al credito disponibile. Gli eredi dovranno valutare l’utilità della casa quando toccherà a loro.

In soldoni: se siete (ultra)cinquantenni ancora sicuri di avere unal lavoro, con figli adulti e indipendenti, costruire o comprare dove vi serve senza dover accendere un mutuo puo’ essere conveniente per sè senza pensare troppo ai figli. Per un trentenne che ha contratti a tempo determinato e nemmeno ancora progetta di avere il primo figlio lo è molto meno, anche come investimento per il futuro: prendendo il mutuo sta infatti impegnando i suoi guadagni futuri in un investimento con un certo rischio e con poca mobilità – non è che puo’ cambiare idea dall’oggi al domani, e neppure da un anno all’altro. Sembra una banalità, ma è piuttosto diversa dal mito che “il mattone non perde mai valore”.

In Italia la progressione di reddito e di ricchezza segue quasi linearmente l’età: se un trentenne piglia X, un quarantenne piglierà quasi sicuramente 2X, un cinquantenne molto probabilmente 3X e via dicendo.

Questo indica che non si genera ricchezza se non per accumulazione: non esiste un trentenne che improvvisamente fa miliardi con una idea vincente. è un segnale di declino, in termini macroeconomici: come se fossero necessario aggiungerne altri.

Dopo tutta questa menata si potrebbe pensare che valutare il prezzo di una casa in una certa zona sia particolarmente difficile. Esiste pero’ una regola del pollice che puo’ aiutarvi a capire se vi conviene comprare, affittare o cambiare zona (se potete: la vostra utilità la decidete voi). è la regola del VAN (o NPV per gli anglofoni), che consiste nel vedere quanto l’investimento che volete fare equivalga ad altri con durata e valore simile.

Ecco come funziona: siete sempre di fronte alla casa che vi interessa, assumiamo che sia nuova o costruita da poco, per cui vi chiedono 120. Voi non sapete nient’altro: né chi l’ha costruita, né quando, né quanto ha speso.

Quello che sapete è che intorno a quella casa un appartamento equivalente (con le stesse caratteristiche e, ripeto, nella stessa zona) viene affittato a X all’anno.

Se X = 6, dopo 20 anni di affitto avrete pagato la stessa cifra che avreste sborsato comprando la casa simile lì vicino. A questo punto potete fare le valutazioni sopra riportate su quanto possono cambiare le vostre esigenze, quanto siete sicuri di restare lì per 20 anni, ecc.
Se X < 6, a meno delle considerazioni di cui sopra, vi converrà affittare: in 20 anni pagherete di meno che comprando casa.
Se X > 6, ancora a meno delle considerazioni di cui sopra, vi converrà comprare: in 20 anni di mutuo pagate di meno.
Se X != 6 significa pero’ che c’è uno squilibrio tra il mercato delle vendite e quello degli affitti: meglio che controlliate il perché, prima di prendere casa. è legittimo, ma significa che la vostra informazione non è completa – caveat emptor.

Se avete a disposizione investimenti più sicuri dell’acquisto che vi rendano almeno X, conviene pagare l’affitto con il rendimento dell’investimento e tenendosi l’eventuale differenza.

Riferimenti

• [1] La ricchezza delle famiglie italiane (PDF) (bancaditalia.it)
• [2a]/[2b] Troppi esperti e nessuno ammette la verità: in italia è esplosa la bolla immobiliare (idealista.it)
• [3] Bene (economia) (wikipedia.it)
  
• [5] Rischio Economico (wikipedia.it)
• [7a] Richieste mutuo: risposte negative nel 40% dei casi per Federabitazione (mutuisupermarket.it)
• [7a] Crisi dei mutui, il 2013 inizia nel peggiore dei modi (idealista.it)
• [7b] Crescono i tempi medi di vendita degli immobili (immobiliare.com)
• [7b] La crisi si abbatte sul mattone: compravendite giù del 25,8%, ai minimi da trent’anni (ilsole24ore.com)
• [12] Roma Metropolitane (romametropolitane.it)
• [14] Tempi lunghi ai proprietari per gli sfratti di inquilini morosi (ilsole24ore.com)
• [15] La Tassazione Immobiliare in Italia (PDF) (agenziaterritorio.it)
• [16] Italia: siamo 59,5 milioni, cresce numero famiglie (ansa.it)
• [17] IRPEF: scaglioni e aliquote 2012 e 2013 (pmi.it)
• [18] Affitto a canone concordato, come funziona (idealista.it)