La Guida all’Acquisto Casa è stata aggiornata a gennaio 2023 per fornire informazioni sull’acquisto della prima casa e sulle agevolazioni fiscali previste dalla legge. La nuova guida include anche agevolazioni specifiche per i giovani sotto i 36 anni, come riduzione dell’imposta di registro e di bollo. La guida fornisce anche informazioni su come accedere ai sussidi statali, su come fare le pratiche burocratiche per l’acquisto e su come procedere con il pagamento delle rate finanziarie.

Cosa fare prima dell’acquisto

Con l’avvio del 2023, l’Agenzia delle Entrate ha rilasciato l’aggiornamento annuale della Guida per l’Acquisto della Casa, un vademecum ufficiale che contiene tutte le informazioni essenziali in merito alle imposte e agli incentivi relativi all’acquisto di una proprietà. La guida fornisce anche consigli su come risparmiare e su quali agevolazioni si possono ottenere. Inoltre, fornisce una panoramica sugli obblighi fiscali che devono essere soddisfatti al momento dell’acquisto di un immobile.

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile, è importante eseguire alcune operazioni preliminari. In particolare, è necessario verificare i dati catastali e ipotecari con un’ispezione ipotecaria. È anche importante stipulare un contratto preliminare da trascrivere, in modo da proteggere l’acquirente nel caso in cui non si concluda la vendita. Inoltre, è bene ricordare che è necessario essere in possesso di una documentazione finanziaria e personale adeguata a procedere con l’acquisto. Quando si acquista un immobile, le imposte dovute dipendono da chi è il venditore. Se il venditore è un privato (persona fisica) allora bisogna pagare il 9% e 50 euro di imposta ipotecaria. D’altra parte, se il venditore è un’impresa, l’operazione è esente da Iva ma sono dovute le stesse imposte di prima. Inoltre, acquistando la prima casa, si possono avere dei benefici (come la detrazione dell’Iva) previsti dalla legge.

Quali imposte su acquisto immobile?

L’IVA si applica a diverse operazioni commerciali. Ad esempio, quando un’impresa costruttiva o di ripristino vende un fabbricato entro 5 anni dalla sua ultimazione, l’operazione è assoggettata a IVA a meno che il venditore non decida di escluderla. Anche le cessioni di immobili destinati ad alloggi sociali devono essere sottoposte a IVA, a meno che il venditore non esprima la volontà contraria. Ciò deve essere dichiarato esplicitamente nell’atto di vendita o nel contratto preliminare. Inoltre, se l’immobile viene venduto dopo 5 anni dalla sua ultimazione, l’operazione dovrà sempre essere sottoposta a IVA.

Se l’acquisto di una casa è effettuato da un privato, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro. Tali imposte devono essere versate al momento della registrazione dell’atto da parte del notaio. Nel caso in cui la vendita sia soggetta a Iva, il prezzo della cessione rappresenta la base imponibile e le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse). Inoltre, il compratore dovrà anche pagare l’IVA applicata in base alla percentuale stabilita dalla legge.

Sistema prezzo-valore, di cosa si tratta

Il sistema del prezzo-valore è stato introdotto per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale quando l’acquirente è una persona fisica e l’applicazione dell’imposta è proporzionale. Il sistema si applica solo se il bene acquistato è destinato all’uso abitativo, l’acquirente non è un professionista o un commerciante e se entrambe le parti indicano esplicitamente al notaio, nell’atto di compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore. Inoltre, le parti devono dichiarare l’importo effettivo pattuito per la cessione. Questo meccanismo di tassazione è stato introdotto per ridurre la quantità di imposte da pagare in caso di acquisto di un immobile ad uso abitativo da parte di un privato.

Acquistare la prima casa prevede una riduzione delle imposte. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l’imposta di registro sarà proporzionale all’2% (invece che al 9%), l’imposta ipotecaria sarà di 50 euro e l’imposta catastale sarà fissa a 50 euro. Se, invece, l’acquisto viene effettuato da un’impresa con vendita soggetta a IVA, quest’ultima sarà ridotta al 4%, l’imposta di registro sarà di 200 euro, l’imposta ipotecaria sarà di 200 euro e l’imposta catastale sarà di 200 euro. Inoltre, alcune regioni offrono agevolazioni aggiuntive per l’acquisto della prima casa, come ad esempio l’esenzione dall’ICI per un certo periodo.

Le agevolazioni acquisto prima casa under 36

Con l’entrata in vigore del 1° gennaio 2016, i vantaggi fiscali erogati a chi acquista un immobile come prima casa sono stati estesi anche ai contribuenti già proprietari di un’abitazione acquistata con agevolazioni. A patto, però, che la precedente casa sia stata venduta entro un anno dall’acquisto della nuova. Inoltre, chi ha acquistato una casa con le agevolazioni e successivamente la vende, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per l’acquisto iniziale. Ciò è valido anche se il riacquisto avviene con contratto di appalto o permuta.

Con il decreto-legge n. 73/2021 (cd. decreto “Sostegni bis”) sono state introdotte nuove agevolazioni fiscali per i giovani di età inferiore a 36 anni che intendono acquistare la prima casa. In particolare, le agevolazioni riguardano le compravendite non soggette a Iva, per le quali sono esentati dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per gli acquisti soggetti a IVA, inoltre, è previsto un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta al venditore. Le agevolazioni sono applicabili fino al 31 dicembre 2023 (proroga stabilita con la legge di Bilancio 2023). Inoltre, sono esentati dall’imposta sostitutiva i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo e l’imposta di bollo. Queste agevolazioni si applicano anche ai contratti d’affitto a canone concordato stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.