L’“AI Revenue Management” è uno strumento di intelligenza artificiale incorporato nel software di gestione immobiliare RealPage. Il software utilizza algoritmi per indicare dei prezzi di affitto ottimali in base ad una analisi della concorrenza. A prima vista, lo strumento aiuterebbe i proprietari a massimizzare le entrate, ma i critici sostengono che facilita il coordinamento dei prezzi. Infatti, secondo un documento del Council of Economic Advisers (CEA) della Casa Bianca, l’AI non sta solo influenzando il mercato immobiliare. Sta spingendo il prezzo degli affitti più in alto.
L’ intelligenza artificiale permette ai proprietari di comportarsi efficacemente come un’unica entità dominante: un cartello. Come sostenuto dal CEA, l’algoritmo consiglia prezzi più alti del prezzo di massimizzazione del profitto che ogni proprietario imposterebbe in modo autonomo.
Quasi una proprietà multifamiliare in affitto su quattro negli Stati Uniti utilizza il software di RealPage. Ad Atlanta, Dallas e Denver lo utilizzano il 50% dei proprietari. Gli affittuari di questi immobili pagano in media 70 dollari in più al mese per un totale di 3,6 miliardi di dollari all’anno. In alcune zone, l’aumento raggiunge i 181 dollari.
Come contrastare i prezzi algoritmici degli affitti?
Il Dipartimento di Giustizia (DOJ) e i procuratori generali di otto stati hanno intentato una causa antitrust contro RealPage. Essi hanno affermato che il software “priva gli affittuari dei benefici della concorrenza“, provocando danni a milioni di americani. L’agenzia immobiliare nega le accuse, sostenendo che i proprietari hanno “il 100% di discrezione nell’accettare o rifiutare le raccomandazioni sui prezzi del software“. Ma le prove suggeriscono il contrario.
Secondo la denuncia, RealPage si serve di un sistema di conformità per imporre l’aderenza ai suoi prezzi generati dall’AI. I proprietari che non rispettano questo sistema devono ottenere l’approvazione dei “Pricing Advisors” di RealPage o della dirigenza. Secondo le testimonianze raccolte, le richieste di deviazioni vengono negate quasi nel 99% dei casi.
San Francisco e Filadelfia hanno già approvato leggi che vietano strumenti algoritmici di questo tipo che permettano di imporre i prezzi degli affitti. Anche altre città come San Jose e San Diego stanno prendendo in considerazione questa opzione.
